Pro fyzického osoby, které mají příjmy z pronájmu nemovitostí, je obvykle výhodné uplatňovat pro daňové účely skutečné výdaje. Tyto jsou oproti paušálním výdajům vyšší a výsledkem je tak pro poplatníka nižší základ daně, někdy i daňová ztráta, kterou lze odečíst od jeho dalších příjmů.
Největší položkou skutečných výdajů jsou většinou daňové odpisy pronajímaných nemovitostí, které se počítají z jejich pořizovací ceny. Další významnou položkou skutečných výdajů bývají u některých klientů úroky z úvěru na pořízení pronajímaných nemovitostí, zejména v počátečních letech nájmu.
Paušální výdaje se oproti tomu počítají z příjmů nájemného (30%, maximálně 600 tis. Kč za kalendářní rok).
Vzhledem k tomu, že pořizovací ceny nemovitostí jsou relativně vysoké v porovnání s dosahovaným nájemným, vychází daňové odpisy obvykle výhodněji.
Co ale v situaci, kdy poplatník pořídil nemovitost za nízkou cenu, např. už před mnoha lety, takže daňové odpisy vychází z nízké pořizovací ceny?
V úvahu přichází různé varianty, v tomto článku bychom chtěli jen krátce nastínit jednu z možností, a sice pronájem nemovitostí prostřednictvím svěřenského fondu.
Vyčlenění nemovitosti do svěřenského fondu je legitimní způsob, jak z právního hlediska ochránit svůj majetek, což by měl být prvotní cíl takové transakce.
Z daňového hlediska s tím pak mohou být spojeny zajímavé daňové efekty, a sice že:
- svěřenský fond, jako samostatný poplatník daně z příjmů právnických osob, bude pronajímanou nemovitost odpisovat z nově stanovené reprodukční pořizovací ceny, která může být podstatně vyšší než původní pořizovací cena nemovitosti. Svěřenský fond tak nebude vykazovat zisk a kladný základ daně, nebude mu vznikat daňová povinnost, a částky vyplácené svěřenským fondem tedy nebudou ze zisku a nebudou tak podléhat zdanění u obmyšleného.
Podobně by mohl fungovat i nepeněžní vklad do kapitálové společnosti, avšak v takovém případě je podle našeho názoru riziko, že by to mohlo být považováno za zneužití práva.
Pokud máte zájem o posouzení, zda by vyčlenění nemovitostí do svěřenského fondu dávalo z daňového hlediska ve Vašem případě smysl, neváhejte nás kontaktovat.
